先日、利回りの良い収益物件はありませんか？と相談を受けましたが、利回りだけで、物件をご紹介することはできませんので、その物件の資産価値も勘案して、お勧めする物件をお選びしたいと思いましたが、なかなか良い物件を見つけるのは、難しい状況です。

不動産の価格については『収益価格』と『積算価格』があり、そのどちらも計算して物件の価値を見出す必要があります。

収益価格は物件から得られる利益を考えて計算する指標です。
計算式は、「運用純利益÷実質利回り」です。
運用純収益＝年間家賃収入ー年間経費（管理費、固定資産税、都市計画税、損害保険料など）
実質利回り＝（実際の年間家賃収入－年間経費）÷（物件価格＋物件購入時の経費）

積算価格は物件そのものの状態から算出する指標で、
計算式は、「土地の価格＋建物の価格」です。銀行から融資を受けるときに、その物件にどのくらいの担保価値があるかを知る目安になります。
土地の価格＝「公示地価または路線価」×「土地面積」
公示地価とは、国土交通省が毎年発表する土地の価格です。
路線価とは、宅地に接した道路に定められた評価額です。毎年8月頃に国税局が公表します。主に贈与税や相続税の積算の基礎となる数字です。
建物の価格＝再調達価格×延床面積×（法定耐用年数－築年数）÷法定耐用年数
再調達価格は、その物件と同じものを新しく手に入れるために必要な金額です。物件の規模や建材の種類、構造によって変動します。

法定耐用年数は、法律で定められた減価償却の年数で、次のように定められています。

• 木造＝22年
• 重量鉄骨造＝34年
• RC造＝47年

この『収益価格』と『積算価格』を計算して、物件の価値を見出し、どちらも相場以上という物件を買っていただきたいと思います。

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